부동산 개발 계획만으로 빚을 내 땅을 사고 건물을 지어 분양하던 디벨로퍼 중심의 개발 모델이 한계에 다다랐다. 경기가 좋을 때는 이른바 ‘5%의 마법’으로 불리며 막대한 수익을 거둘 수 있었지만, 시장이 꺾이자 부실 위험이 금융권으로 전이되고, 이는 다시 보증·공적 자금 등을 통해 국민 부담으로 이어질 수 있는 구조적 문제로 번지고 있다. 본지는 ‘디벨로퍼 인사이드’ 시리즈를 통해 저자본·고레버리지 구조의 한계를 짚고, 자금 경색과 분양 침체가 맞물린 개발 시장의 위기를 추적한다. 1세대 디벨로퍼 피데스개발이 수익성 저하와 유동성 부담이 이어지는 가운데, 2025 회계연도 연결감사보고서에서 외부감사인으로부터 ‘의견거절’을 받았다. 완전자본잠식 상태가 3년째 지속됨에 따라, 회사는 대규모 자본 투입이 수반되는 직접 시행 방식을 축소하고 프로젝트 관리(PM) 중심의 체질 개선으로 사업 방향을 전환하고 있다. 26일 전자공시시스템(DART)에 공시된 피데스개발의 2025년 연결감사보고서에 따르면, 외부감사인을 맡은 도원회계법인은 계속기업 가정에 대한 불확실성을 근거로 감사의견을 거절했다. 감사인은 건설경기 약화 및 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 연체 리스크를 언급하며, 회사의 경영개선계획 달성 여부를 합리적으로 추정할 수 있는 감사증거가 부족하다고 밝혔다. 피데스개발의 지난해 연결 기준 매출액은 752억원으로 전년(694억원) 대비 8.4% 증가했다 모바일 손오공게임랜드 . 주력인 분양수익이 2024년 502억원에서 2025년 751억원으로 늘어난 데다 용역수익 등이 일부 더해진 결과다. 그러나 매출의 질은 오히려 악화했다. 분양수익의 78.8%에 해당하는 592억원이 분양원가로 반영됐으며, 분양 촉진을 위해 집행된 광고선전비(약 22억원)와 판매촉진비(약 47억원) 등 마케팅 비용이 전체 판매비와 관리비(119억원)의 58.0%인 약 69억원을 차지했다. 원가 및 판관비 부담이 늘어나면서 지난해 영업손실은 41억원을 기록해 전년(16억원 손실) 대비 적자 규모가 커졌다. 당기순손익 역시 53억원의 순손실을 기록하며 적자 전환했다. 직전 연도인 2024년에 기록한 102억원의 당기순이익은 일회성 영업외수익이 반영된 착시 효과로 확인된다. 2024년 손익계산서에 따르면 당해 본업에서는 16억원의 영업손실이 발생했고, 이자비용 약 153억원과 기타의 대손상각비 약 39억원 등 총 193억원의 영업외비용이 지출됐다. 반면 한국자산신탁과 평택첨단복합산단피에프브이 지분 매각 등에 따른 투자자산처분이익 210억원, 채무면제이익 59억원 등 311억원 규모의 영업외수익이 반영되면서 최종적으로 102억원의 당기순이익이 계상됐다. 모바일 야마토무료게임 누적된 적자로 미처리결손금이 421억원까지 불어나며 2025년 말 기준 자본총계는 마이너스(-) 381억원을 기록했다. 이는 납입 자본금 16억원에서 누적 결손금 420억원을 차감한 지배회사 지분(-404억원)에 종속회사의 몫인 비지배지분 22억원을 합산한 결과로, 자본금과 비지배지분을 모두 잠식하고도 381억원이 부족한 상태다. 부채총계(3013억원)가 자산총계(2632억원)를 넘어서며 2023년 이후 완전자본잠식 상태가 이어지고 있다. 재무제표상 ‘완성건물’ 재고는 2년 연속 856억원 규모로 유지되고 있어, 장기 재고자산의 현금화 지연이 유동성 측면의 제약 요인으로 작용하는 모습이다. 지난해 기말 현금 및 현금성 자산 잔액은 약 437만원 수준에 그쳤다. 신규 차입(약 95억원)과 상환(약 92억원) 규모가 엇비슷해 사실상 기존 차입금의 차환(만기연장) 위주로 자금을 운용 중인 것으로 파악된다. 단기차입금 1064억원, 장기차입금 599억원 등 전체 차입금 규모는 전년(단기차입금 1058억원, 장기차입금 599억원)과 비슷한 1663억원 수준을 유지했다. 그러나 막대한 차입금에 따른 금융 비용이 실적 악화를 가중시키고 있다. 지난해 피데스개발은 본업인 영업활동에서 41억원의 적자(영업손실)를 냈다. 반면 영업외비용은 차입금에 대한 이자비용 126억원과 회수 불가능한 채권에 대한 기타의 대손상각비 9억원 등이 합산돼 총 135억원에 달했다. 모바일황금성 영업 활동으로 발생한 손실보다 이자 등 영업 외적으로 지출된 비용의 규모가 3배 이상 큰 구조다. 이러한 재무적 압박은 주요 종속회사로도 번져 있다. 피데스피엠씨는 2025년 기준 12억원의 영업손실과 31억원의 당기순손실을 기록했다. 피데스피엠씨의 외부감사인 또한 당기말 기준 관계회사 차입금 등에 대한 지급보증으로 약 1352억원 규모의 우발채무가 존재함을 언급하며 계속기업 불확실성을 지적했다. 피데스에이엠씨 역시 2025년 28억원의 영업수익을 기록했으나 당기순이익은 223만원 수준에 머물렀다. 종속회사들이 보유한 대규모 PF 대출 관련 상호 지급보증이 모회사와 얽혀 그룹 전반의 구조적 리스크로 작용하고 있는 셈이다. 피데스개발은 현재의 재무 부담을 완화하기 위해 PM 및 컨설팅 수익 비중을 높이는 체질 개선에 집중하고 있다. 대우건설이 시공하는 비주택·체류형 복합개발 사업 ‘인스케이프 양양 by 파르나스’의 경우 오는 10월 준공을 목표로 사업을 진행 중이다. 이와 함께 자체 R&D 역량을 강화하며 지식 기반 디벨로퍼로서의 입지를 다지는 데 주력하고 있다. 최근 피데스개발은 인구구조 변화와 기술 발전 등을 반영한 ‘2026~2027 공간 7대 트렌드’를 발표하며, 비아파트 및 복합 비주택으로 수요가 확대되는 현상(플랜 D)과 가상의 콘텐츠가 현실 공간으로 구현되는 현상(가현실강) 등 새로운 공간 소비 트렌드를 제시했다. 피데스개발은 “계속기업으로 존속하기 위해 보유 부동산을 매각하고 외부 자금을 조달하는 방식으로 부채 상환 자금을 마련할 계획”이라고 밝혔다. 구조적 문제로 번지